Seit 2014 bahnt sich in München eine der schwersten Wohnungsnöte der Geschichte an. Dabei hätte man den Schweinsbraten riechen können: Spätestens Anfang der 1990er Jahre mehren sich die Anzeichen, dass der Wohnraum knapp wird. Dass Bürgermeister und Baureferat nun mit Mietpreisbremse und unbeholfener Nachverdichtung reagieren, zeigt nur eines: Die Ursachen für das Platzdilemma hat das Rathaus noch immer nicht verstanden. Eine Anklageschrift – mit freundlichem Lösungsvorschlag aber.


München hat seit 2014 über eineinhalb Millionen Einwohner, rund zwei Personen pro Haushalt, Durchschnittsalter um die 40, Ausländeranteil (Achtung, Hitler-Alarm!) bei knapp über 27 Prozent, etwa elf Jahre durchschnittliche Wohndauer, etwa 40 Quadratmeter durchschnittliche Wohnfläche, Bevölkerungswachstum von über zwei Prozent. Und jetzt steht eine unvermeidliche Wohnungskrise bevor.

Leider haben die Stadtverwaltung und das Baureferat über Jahrzehnte die Zeichen des drohenden Unheils ausgeblendet. Dass die Verantwortlichen nun mit Mitpreisbremse und veralteten Verdichtungskonzepten versuchen, Schadensbegrenzung zu betreiben, erinnert stark an Dieselprämie und Obergrenze: Denn wer Ursachen verwischt, bleibt wirkungslos.

 

IN DIETERS KESSEL

Um als Stadt Einfluss auf das öffentliche Leben zu nehmen, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder die Attraktivität für etwas erhöhen – oder kommunale Abschreckung gegen etwas betreiben. Letzteres scheint dabei unmittelbarere Wirkung zu zeigen. Ein kurzer Blick in die städtische Rechtspraxis offenbart: Wer sich auf dem Marienplatz entblößt, dann einen Zapfhahn in den Allerwertesten schlägt, anschließend vors Rathaus uriniert und dabei »O’zapft is!« jodelt, der schafft für die anschließende juristische Einordnung dieses Vorgehens schlechte Voraussetzungen. Denn die Stadtverwaltung hat für derlei Sauereien – zurecht – wenig Anreize geschaffen.

Die Münchner Mietpreisbremse bezweckt ähnliches: Eigentümer davon abzuhalten, Mieten zu erhöhen. Oberbürgermeister Dieter Reiter ist dieser rechtliche Leberhaken eingefallen, als er das kochende Wasser im Weißwurstkessel immer höher ansteigen sah. Und wie ließe sich die Gefahr eines Überkochens besser in den Griff kriegen, als von oben herab einen Deckel auf den Topf zu setzen? Gefahr erkannt, Gefahr gebannt.

Doch warum funktioniert Dieters Bremse nicht? Wo ist der gedankliche Knoten in der Kopfbrezn?

 

MÜNCHENS DDR-PREISPOLITIK

Studien des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigen, dass die Mietpreisbremse den gefährlichen Immobilien-Boom ähnlich wirkungslos abdämpft wie Obstler das Sodbrennen. Doch das liegt weniger an den Dummheiten, die der Gesetzgeber schon beim Aufschreiben der Regelung macht – Beweislast beim Mieter, keine echten Sanktionen für den Vermieter, keine flächendeckenden Mietspiegel. Denn eigentlich kann die Bremse nicht aufhalten, was der böse Markt hervorbringt: Wenn die Nachfrage nach irgendwas sehr hoch ist, das Angebot aber sehr klein, dann steigen die Preise.

Eigentlich müsste die Stadt an den Ursachen dieser hohen Preise drehen – also die Nachfrage verringern und Preußen am Zuzug hindern oder das Angebot erhöhen und Wohnungsbau fördern. Dass sich München nun ausgerechnet die Mietpreisbremse auf die Fahnen schreibt und dabei Ursache und Wirkung verwechselt, erinnert an verzweifelte Staaten, die steigende Inflationsraten mit Preisfestsetzungen bekämpfen.

 

DER TRABBI VOM SCHWARZMARKT

München macht, was die DDR in den Ruin führte. Seit 1965 verglich dort das Amt für Preise (AfP), wieviel die begehrtesten Konsumgüter in anderen Ländern der näheren Umgebung kosten – so etwas wie ein internationaler Mietspiegel also. Dann legte die Behörde einfach ähnliche Preise in Mark fest – ohne allerdings Rücksicht auf die Knappheit einiger Waren zu nehmen. An die Folgen erinnern sich diejenigen, die zu Blockzeiten von einem neuen Trabant träumten. Der Verkaufspreis war wegen der AfP-Preisbremse eigentlich billig, die Wartezeiten für eine Karre stiegen aber auf bis zu zehn Jahre – und wer Geld hatte, war auf dem Schwarzmarkt zu erhöhten Preisen besser dran. Die Mietpreisbremse erfährt derzeit ein ähnliches Schicksal – auf Schmiergelder, Wartezeiten und Schlupflöcher bei der Wohnungsvergabe kann sich der brave Münchner also auch in Zukunft gefasst machen.

Denn auch für Dieters Weißwurstkessel gilt: Bei konstanter Temperatur der Herdplatte kriegt man das Problem des Überkochens nur in den Griff, wenn man das Volumen des Kessels erhöht. Denn es geht nicht um zu hohe Mieten, sondern zu wenige Wohnungen. Wenn im Biergarten das Helle knapp wird, sind höhere Maßpreise ja auch nichts weiter als ein Symbol für das eigentliche Dilemma: Die Fässer sind leer.

 

DIE ANKLAGE

Bei der Bekämpfung der Ursachen – dem eigentlichen Heilmittel zur Wohnungsnot – tut sich die Stadt schwer. Die allerdings sind nicht wirklich neu. Warum also ist bisher so wenig passiert?

Einen Hinweis gibt das geschundene Baureferat schon vorneweg. Die Beamten fürchten nämlich, dass bei der Umsetzung der neuer Baustrategien »tendenziell eine zunehmende Erschwernis« erkennbar sei. Verdammte Flieder! Das konnte man so nicht wissen. Schlecht ist außerdem, dass die Staatsdiener im Baureferat mit solchen Hürden fast keine Erfahrung haben – denn tendenziell zunehmende Erschwernisse ertragen in der Regel die armen Bürger, die mit Wartemarke in der Hand und Hausbauplänen in der Tasche auf der anderen Seite des Schreibtisches sitzen.

Eine entscheidende Frage bleibt. Wer angesichts tendenziell zunehmenden Münchner Stadtverkehrs irgendwo pünktlich ankommen will, fährt früher los. Warum also kam das Baureferat nicht rechtzeitig in die Puschen? Kannte man das Phänomen der Münchner Wohnungsnot einfach nicht? 

 

FRÜHER WAR ALLES BESSER

Nachdem Briten und Amerikaner die zerstörte Münchner Innenstadt 1945 zur Sanierung freigeben, verstehen es der damalige Bürgermeister Thomas Wimmer und sein Stadtbaurat Karl Meitinger, mit »Rama dama!«-Parolen und »Das Neue München«-Programmschriften zu einem bewundernswerten Kraftakt aufzurufen. Zehn Jahre später sind alle Trümmer beseitigt, und der Wiederaufbau ist in vollem Gange. Zum 800. Geburtstag der Stadt 1958 ist der größte Teil der Baumaßnahmen abgeschlossen.

Und auch die früh erkannte Wohnungsnot meistern die Beamtenkollegen in den 1960er-Jahren vorbildlich. Weil das Wirtschaftswunder auch in München einschlägt, wachsen Bevölkerung und Arbeitsplätze um fast 20 Prozent an. Deshalb beginnt der Bau von ›Entlastungsstädten‹ wie Neuperlach nach fünfjähriger Planung im Mai 1967, um auf die zunehmende Wohnungsnot zu reagieren. Heute leben dort über 50.000 Menschen. Mittlerweile hat sogar die Gentrifizierung Neuperlachs begonnen – ein Zeichen dafür, dass das einstige ›Sozialbauviertel‹ bald echtes München werden kann. Hugo und Craftbier vorm Plattenbau also!

Doch nach der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt verfallen die Paragraphenfreunde im Baureferat in stoische Untätigkeit: Schon Ende der 1970er Jahre ist ein deutlicher Rückgang öffentlich geförderter Heime zu bemerken. Und weil das Bevölkerungswachstum Münchens zwischen 1973 und 1998 stagniert, sieht man wenig Handlungsbedarf. Das Referat beschäftigt sich lieber mit Grünflächen und Wirtschaftsanreizen als mit neuem Wohnraum.

 

DREI GRÜNDE FÜR DIE WOHNUNGSNOT

Der große Fehler der Münchner Planungsbehörden war es, sich bis kurz vorm Millennium vom stagnierenden Bevölkerungswachstum beirren zu lassen. Denn dass es pünktlich zur Jahrtausendwende zu einer Trendwende kommen muss, hätte man eigentlich schon früh an drei Entwicklungen feststellen können.

Grund № 1: Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist stetig gestiegen – als Folge demografischer Veränderungen. Nachdem 1965 ungefähr 22 Quadratmeter pro Person ausreichte, gab sich der Durchschnittsbürger im Jahre 2015 erst mit über 46 Quadratmeter zufrieden. In vierzig Jahren hat sich der Wohnraum pro Einwohner also verdoppelt. Das liegt vor allem daran, dass sich der Einpersonenhaushalt in Deutschland zum häufigsten Haushaltstyp entwickelt hat: 2016 stellt das Statistische Bundesamt fest, dass in 41 Prozent aller Haushalte nur eine Person lebt – doppelt so viele wie noch 1960. Urbanisierung, Individualisierung und spätere Familiengründung sorgen dafür, dass der 33-jährige Single zum Sinnbild des ›klassischen‹ Münchners wird. Doch eigentlich sind es eher ältere Städter als ›urban singles‹, die das Gros an Einpersonenhaushalten ausmachen: Der durchschnittliche Rentner beansprucht fast doppelt so viel Wohnraum wie der Dreißigjährige. Denn wenn die Kinder erst mal aus dem Haus sind und der Gatte im Pflegeheim darbt, behält die durchschnittliche Oma die riesige Wohnung in der Schellingstraße bis zum Verbleichen. Je älter eine Gesellschaft wird, desto mehr Einpersonenhaushalte sind zu erwarten.

Grund № 2: Die Suburbanisierung schwächt langsam, aber sicher ab. In den 1960er Jahren ziehen zunächst immer mehr Leute ins städtische Umland – meist junge Familien. 1961 leben nur ein Drittel im suburbanen Speckgürtel und zwei Drittel in der Kernstand. Doch dann machen in Germering, Unterhaching und Unterschleißheim immer mehr Shopping-Center auf; neue Industriegebiete und Straßen entstehen – und selbst große Firmen ziehen ins Umland. Der ›Rückzug ins Grüne‹ gewinnt an Popularität. Der Arbeitsplatz allerdings bleibt häufig die Innenstadt: Schon 1987 gibt es fünf Mal mehr Einpendler aus Auspendler. Doch über die Jahre flaut die Wanderungsbewegung ins Münchner Umland wieder deutlich ab. Der Grund ist einfach: Durch Suburbanisierung steigen auch die Wohnpreise im Umland – die Attraktivität sinkt.

Grund № 3: München erlebt eine Gentrifizierungswelle wie aus dem Lehrbuch. Und die geht immer damit einher, dass weniger Leute im Blaumann und mehr im Weißhemd durch die Straßen laufen. Dieser Trend ist – nicht nur in München – bereits in den 1970er Jahren bemerkbar. Für den Wandel von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft schafft die Stadt Platz – und zieht damit ein immer größeres Publikum an besserverdienenden Fachkräften an. Die ›Renaissance der Innenstadt‹ beginnt – Demografen haben dafür den Begriff ›Reurbanisierung‹ erfunden, die in der Regel auf die Phase der Suburbanisierung folgt. Die Großstadt München ist wieder in.

 

DAS BAUREFERAT WUNDERT SICH

Die Frage bleibt, warum das Baureferat nicht auf die augenscheinlichen Veränderungen – steigende Pro-Kopf-Wohnfläche, Sättigung des suburbanen Umlands, beginnende Gentrifizierung – reagiert hat, obwohl sich die ersten Zeichen schon im Laufe der 1970er Jahre zeigten. Denn dass eine Krise droht, schien den Planern klar zu sein: Schon 1980 fragt sich das Baureferat verwundert, warum München trotz stagnierender Einwohnerzahlen unter einer »Wohnungsnot« leidet. 1994 will man das Schlummern einer »sozialen Krise« bemerken, und im Stadtentwicklungskonzept von 1998 ist ebenfalls die Rede davon, dass viele ärmere Leute »sich das Wohnen in München nicht mehr leisten« können.

 

IMMOBILIEN-BLASE

Seit 1999 beginnt die Wohnungskatastrophe mit einer ›Trendwende‹. München wächst wieder. Seitdem sind die Mieten um 70 Prozent, die Kaufpreise um 125 Prozent gestiegen. Das alles kam aber nicht plötzlich: Dass eine alternde Gesellschaft immer mehr Pro-Kopf-Wohnfläche braucht, konnte man bereits seit den 1950er Jahren feststellen. Der Trend zur Suburbanisierung schwächte in den 1980er wieder ab, und die Gentrifizierung Münchens beginnt in den 1970er Jahren. Dass sich damit die ungeheure Reurbanisierung der Kernstadt ankündigt, hätte den Planern also spätestens nach dem Mauerfall auffallen müssen. Die allerdings bemerkten nur, dass etwas nicht stimmt – und nicht, was.

Dabei hätten drei einfache Schlussfolgerungen gereicht: Die steigende Pro-Kopf-Wohnfläche führt dazu, dass der Wohnraum in München knapper wird. Die schwächere Suburbanisierung führt dazu, dass der Druck auf die Kernstadt wächst. Die beginnende Gentrifizierung führt dazu, dass Wohnraum teurer und exklusiver wird. Summa summarum hätte man also schon in den 1990er Jahren abschätzen können: Bald gibt’s weniger Wohnraum, mehr Nachfrage und steigende Mietpreise. Dass sich die Misere spätestens seit 2014 zu einer gefährlichen Immobilien-Blase entwickelt hat, daran tragen die Stadt und ihre Planer eine gewaltige Mitschuld. Rotkopf Hoeneß, zum Beispiel, hätte schon früher was gemacht.

 

WAS ZU TUN IST: NEUE FLÄCHEN, NEUE WOHNUNGSTYPEN

Das Baureferat kündigt 2015 an, drei altbekannte Strategien aus dem Schlamassel zu verfolgen: Nachverdichtung, Umstrukturierung, Neuentwicklung. Davon kann aber nur eine langfristig wirken.

Nachverdichtung und Umstrukturierung heißt nämlich in erster Linie, Gentrifizierung zu beschleunigen. Es gibt dann zwar mehr Wohnungen – doch die Dachausbauten und Lagerhallenwohnungen sind meistens hochmodern und teuer. Beide Maßnahmen sind zwar geeignet, Wohnraum für besser Betuchte zu schaffen – und das hilft, Druck vom Kessel zu nehmen. Dass die neuen Maisonette-Wohnungen an Gärtnerplatz oder Türkenstraße dadurch für Gering- und Mittelverdiener bezahlbar werden, ist ein Irrglaube.

Um die tatsächlichen Gründe für die Münchner Wohnungsnot zu adressieren, macht nur die Neuentwicklung von Bauflächen Sinn. München muss Wohnraum an seinen Stadträndern schaffen. Findet auch Professor Wolfrum, die an der TU München einen Lehrstuhl für Städtebau und Regionalplanung ergattert hat und jetzt im Interview anmahnt, »dass kleine Schritte den Bedarf nicht mehr decken können.« Wenn München mit der Wohnungsnot fertig werden wolle, müssen neue Stadtviertel nach Neuperlach-Vorbild her – und keine punktuellen Maßnahmen.

Außerdem müssen die Planer über ein neuen Wohntypus nachdenken. Denn wenn Einpersonenhaushalte zur Regel werden, dann sind die meisten Wohnungen in München und Umland dafür ungeeignet: Die wurden nämlich meist für Mehrpersonenhaushalte konzipiert. Die perfekte Single-Wohnung ist unter 35 Quadratmeter groß, hat aber ein Schlafzimmer, Küche und Bad. Einige Weltstädte, die vor ähnlichen Problemen standen, haben bereits Konsequenzen gezogen – und errichten sogenannte ›micro units‹, ›micro compact homes‹ oder ›micro-scale apartments‹ in großem Stil. Besonders in den USA und Japan hat die ›Tiny House Movement‹ auch beim Kleinhausbau viele Unterstützer gefunden: Die Mini-Häuser sind zwischen 30 und 90 Quadratmeter groß – und eignen sich für Singles und moderne Kleinfamilien gleichermaßen. Und weil die Kosten gering sind, freuen sich Gering- und Mittelverdiener.

 

STADTERWEITERUNG MIT HÜRDEN

Bauflächen gibt es eigentlich genug – und das weiß die Stadt: Wer auf dem Weg zum Flughafen ist, stellt fest, dass der grüne Nordosten genügend Platz für neuen Beton hat. Hier plant München mit 600 Hektar. Im Westen sollen mit dem Ausbau ›Freiham-Nord‹ rund 350 Hektar erschlossen werden. Und auch der Münchner Norden schreit ja nur danach, endlich ordentlich vollgebaut zu werden – ganze 900 Hektar Land ließen sich hier rund um Feldmoching bepflastern.

Doch bis die neuen Stadtviertel bezugsfertig sind, wird viel Zeit vergehen – im Schnitt dauert die Planung bis zur Fertigstellung ganze 20 Jahre. Hätte man zur Trendwende richtig reagiert, wären die ersten Wohnungen schon bald fertig. Aber, wie der Franke Lothar Matthäus weiß, »wäre, wäre, Fahrradkette«.

Der eigentliche Planungsfehler aber ist, dass die Stadt an veralteten Wohntypen für die neuen Gebiete festhält – die heute wenig und in Zukunft nichts bringen werden. Und zu allem Überfluss ist der Stadt schon heute bewusst, dass sie noch immer weit unter dem zukünftigen Bedarf plant: Das Baureferat rechnet in seiner Bevölkerungsprognose von 2015 bis 2035 mit rund 300.000 neuen Münchnern – Oktoberfestgänger aus aller Welt nicht miteinberechnet.

 

SIEBEN SCHRITTE ZUM GLÜCK

Um den überforderten Stadtplanern unter die Arme zu greifen, sei an dieser Stelle ein blitzsauberes Zukunftskonzept vorgetragen – das die eigentlichen Gründe für die Münchner Wohnungsnot wie ein Vorzeigeschüler zu adressieren versteht und aalglatte Lösungen präsentiert. Die Nummerierung gibt’s obendrauf. Vergelt’s Gott!

№ 1: Die Wurzeln der derzeitigen Wohnungsnot liegen in drei langfristigen Entwicklungen begründet, die schon vor den 1990er Jahren begannen – nämlich steigende Pro-Kopf-Wohnfläche, sinkende Suburbanisierung des Umlands und stärkere Gentrifizierung.

№ 2: Der Immobilientyp, der deshalb besonders gefragt ist, sind kleine Wohnungen für Einpersonenhaushalte unter 35 Quadratmeter und kleine Familienhäuser bis zu 90 Quadratmeter Fläche.

№ 3: Der Aufbau neuer Stadtviertel – und nicht Siedlungen – an den Rändern Münchens entlastet die Kernstadt und das Umland. Zielgruppe dieser Viertel sind Singles, junge Erwachsene und Senioren, denen die Innenstadt zu teuer und das Umland zu grün ist.

№ 4: Der neue Immobilientyp – Mini-Wohnungen, Mini-Häuser – ist Vorbild für alle Bebauungspläne in den neuen Vierteln.

№ 5: Münchens Bebauungsplan folgt damit dem Prinzip des Schweinbratens: Außen die Kruste, dann die Fettschicht, und innen das gute Fleisch. Übersetzt: Das grüne Umland für Familien, die neuen Stadtrandviertel für junge und alte Einpersonenhaushalte, die Innenstadt für Reiche.

№ 6: Und keine Sorge – nach spätestens zwanzig Jahren erreicht die Gentrifizierung auch die neuen Viertel. Denn bis dahin haben junge Künstler und Studenten die neuen Gebiete richtig ›hip‹ gemacht, sodass auch bald das Wohnen in der Innenstadt wieder billiger wird.

№ 7: Und falls die Stadt doch noch Platz braucht – ein kleiner Hinweis aus Giesing: Inmitten der Allianz-Arena befindet sich fast ein Hektar Grünfläche, der sich wunderbar zur notnageligen Umstrukturierung eignen würde. 

 

SEHR VIEL BIER, MIT GROSSEM VERGNÜGEN

Der Wohnungsmangel in München zeigt leider nur eines: Die Unfähigkeit von Stadt und Stadtführung, auf ein altbekanntes Dilemma zu reagieren, das man schon viel früher hätte erkennen können. Würde irgendeines der Unternehmen, die jährlich Gewerbesteuern in die Stadtkassen spülen, ähnlich tatenlos mit strukturellen Problemen umgehen – der Weg Bayerns zurück zum Agrarland wäre sicher. Dass sich die größte Stadt des Freistaates noch immer erlauben kann, sich hinter ›Wir arbeiten dran‹-Floskeln zu verstecken, zeugt von allgemeiner Revolutionsmüdigkeit der Stadtbevölkerung. Aber nach Eisner und Hitler muss die bayerische Landeshauptstadt ja auch mal zur Ruhe kommen. Und außerdem, red ma ned driwa, sauf ma oan drauf!

München hat Geld. Was fehlt, sind ordentliche Planungsprozesse. Und Visionäre und Umkrempler à la Wimmer und Meitinger. Denn das Baureferat alleine scheint nicht in der Lage, ohne klaren politischen Marschbefehl mit der Schlamastik fertig zu werden.

Der große Thomas Mann sagt: »Ja, München gefällt mir ganz ausnehmend. Die Luft soll sehr nervenstärkend sein. Ich trinke mit großem Vergnügen sehr viel Bier.«

Tröstend ist tatsächlich, dass selbst in Zeiten schlimmster Wohnungsnot immer genügend Bier da war. Und damit meistert der Stammtisch bestimmt auch die Welle der nun angekündigten ›Super-Gentrifizierung‹.

Zum Wohle, armes München.

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